A. Vanlig bostadsaffär

Den nya ägaren förs in i aktieregistret när man klarlagt att den som anmält sig som bostadsägare äger aktierna. Disponenten ska kunna uppvisa följande tre handlingar:

Aktiebrev med en skriftlig överlåtelse (t.ex. överlåts till Kalle Köpare. Säljarens underskrift och namnförtydligande, ort och datum). Om aktiebrevet finns på bank som säkerhet för ett lån, kan man godkänna en bestyrkt kopia.

Förmögenhetsöverlåtelseberäkning med skattestämpel eller en legitimerad bostadsförmedlares underskrift. Också den som för att den köpt sin första bostad, är befriad från förmögenhetsskatt bör kunna uppvisa en beräkning.

Köpebrev. Disponenten kontrollerar att förmögenhetsskatten baserar sig på den verkliga köpesumman.

Makars samtycke i bostadsaffärer

En äkta hälft får inte utan sin makes tillstånd överlåta åt utomstående sådana bostadsaktier som hör till parets gemensamma bostad (Äktenskapslagen 39§). Denna lag gäller också om bostaden ägs i sin helhet av bara den ena parten. Även om makarna p.g.a. boskillnad flyttar isär, krävs den andra partens samtycke. Detta gäller tills skilsmässan trätt i kraft.

B. Familje- och arvsrättsliga förvärv

Vid familje- och arvsrättsliga förvärv bör man alltid kunna uppvisa följande handlingar, t.ex.

– intyg över arvsskifte

– testamente

– avvittringsintyg

– aktiebrev

– bouppteckning

Den skriftliga överlåtelsen i aktiebrevet kan vid arvsskifte ersättas med en utredning från reskontra (bouppteckning + släktutredning, arvsskiftesintyg samt testamente), eftersom det kan hända att det inte finns någon som är skyldig att teckna den skriftliga överlåtelsen i aktiebrevet. En god man kan göra den skriftliga överlåtelsen, men denne kan inte tvingas till det. En disponent gör aldrig skriftliga överlåtelser.

Avvittring

Avvittring eller delning av den förmögenhet som förvärvats inom äktenskap, kommer ifråga då

a)   den ena maken avlider (part är den kvarlevande maken och den avlidna makens rättsinnehavare) eller

b)  äktenskapsskillnad är i kraft eller slutgiltig (makar är parter)

För den skriftliga överlåtelsen ska disponenten få tillgång till följande handlingar:

– ett avvittringsintyg som är i kraft

– aktiebrev

– en utredning över avvittringsgrunderna (antingen ett ämbetsbetyg där makens frånfälle framgår eller ett intyg över att boskillnad är i kraft eller beslut på äktenskapsskillnad)

– i dödsfall släktutredning och bouppteckning

 – beräkning över (överlåtelseskatt) ifall man vid avvittringen använt medel som inte ingått i boet.

Bouppteckning

Vid alla arvsrättsliga förvärv bör man kunna uppvisa en bouppteckning med uppgifter om den avlidna, delägarna i dödsboet, boets tillgångar och skulder samt uppgifter om eventuellt testamente eller äktenskapsförord. Bouppteckningen ska omfatta boets tillgångar i sin helhet. Bouppteckningen ska göras inom tre månader efter dödsfallet. 

Disponenten granskar följande uppgifter i bouppteckningen:

– är bostadsaktierna antecknade i den avlidnes namn

– har äktenskapsförord gjorts upp mellan makarna

– har den avlidna lämnat ett testament 

Eftersom bouppteckningar inte längre registreras, bör bostadsaktiebolaget ha tillgång till en obruten släktutredning från det att den avlidna fyllt 15 till hans eller hennes frånfälle. Alternativt kan man begära ett (avgiftsbelagt) intyg över att alla den avlidnas arvingar finns upptagna i bouppteckningen. Någondera ska uppvisas för husbolaget.

Aktieregistrering om arvet inte delas (odelat dödsbo)

Vid begäran om aktieregistrering i dödsboets namn bör disponenten ha tillgång till följande handlingar:

– bouppteckning

– släktutredning över den avlidna

– aktiebrev med överlåtelseanteckning

Som delägare i odelat dödsbo registreras samtliga delägare med respektive namn. T.ex. “delägare i Sven Svenssons odelade dödsbo Johan, Verner och Lisa Svensson”.

Aktieregistrering vid arvsskifte

Vid arvsskifte ska den person som erhållit aktierna uppvisa bouppteckning, släktutredning samt en arvsskifteshandling som är i kraft. Den sistnämnda ska vara i kraft på följande sätt:

– sex månader efter att den gjorts upp

– omedelbart, om alla arvingar förbinder sig att inte överklaga arvsskiftet.

Om den avlidna var gift och det inte finns äktenskapsförord mellan makarna, ska man innan arvsskiftet eller i samband med detta göra en delning mellan den efterlevande maken och övriga arvingar.

Aktieregistrering om aktierna erhållits genom testamente

Den som fått testamente ska kunna uppvisa följande handlingar för disponenten

– aktiebrev

– den avlidnas släktutredning

– bouppteckning

– testamente

Testamentet ska vara i kraft juridiskt för att en aktieregistrering ska kunna genomföras. Testamentets mottagare ska bevisligen visa testamentet för samtliga arvingar. Det träder i kraft då det gått sex månader sedan det delgetts samtliga arvingar.

Arvingarna kan vid tillkännagivandet skriftligen avsäga sig besvärsrätten och om alla arvingar gör det, träder testamentet omedelbart i kraft. Ifall arvingarna inte avsäger sig besvärsrätten, ska dess giltighet befästas med ett separat legalitetsintyg.

Överlåtelseskatt vid familje- och arvsrättsliga förvärv

Om man använt utomstående medel vid arvsskiftet, då man delat bostadsaktierna, ska man betala överlåtelseskatt på dessa. Då ska beräkningen över överlåtelseskatten förses med skattemyndigheternas stämpel, när man begär den skriftliga överlåtelsen av disponenten. Ifall det är en tolkningsfråga om man använt övergående medel, kan disponenten vid behov begära att få se beskattarens intyg att överlåtelseskatt inte begärts.

Observera följande:

– Disponenten kontrollerar inte ifall gåvo- eller arvsskatt betalats. Om man eventuellt försummat att betala skatt påverkar detta inte aktieregistreringen.

– Disponenten gör inte överlåtelseanteckningar i aktiebreven.

– Samtliga ovanstående handlingar bör visas för disponenten i sin helhet, man kan t.ex. inte täcka över delar i bouppteckningen.

Tilläggsuppgifter fås av respektive bostadsbolags egen disponent.